Glosa do wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie, IV Wydział Cywilny Odwoławczy, z dnia 24 kwietnia 2024 r., IV CA 1735/23 (opubl. LEX nr 3748168; Legalis nr 3113088)

Streszczenie w języku polskim

Glosa jest zdecydowanie krytyczna. Spór dotyczył wykładni umowy sprzedaży lokalu, w której strony uzależniły jego cenę od powierzchni użytkowej. Strony powołały w umowie treść normy ISO jako wyjaśnienie znaczenia tego terminu, zarazem jednak umowa wskazywała, że powierzchnia pod ściankami działowymi ma być do użytkowej zaliczona. Nabywca lokalu domagał się zwrotu części ceny, twierdząc, iż norma ISO zawiera odmienne rozstrzygnięcie. Sąd uznał, że postanowienie sprzeczne z normą jest nieważne, a ponadto umowa jest w tej części nietransparentna, więc uznanie zapłaconej przez nabywcę ceny za wiążącą byłoby sprzeczne z zasadami ochrony konsumentów. Zastąpił więc „uchylone” postanowienie treścią przypisaną normie ISO i na tej podstawie zasądził roszczenie. Uzasadnienie wyroku jest pod każdym względem wadliwe. Zamiast uwzględniającej kontekst wykładni inkorporowanego do umowy opisu normy ISO Sąd zastosował nieadekwatną wykładnię tej normy ukształtowaną w orzecznictwie dotyczącym szczególnych aspektów prawa budowlanego. Bezpodstawnie przyjął, że przepisy prawa budowlanego wprowadzające normę ISO do obrotu prawnego obowiązują w stosunku pomiędzy stronami umowy sprzedaży lokalu, a wprowadzenie do umowy odmiennej definicji jest bezprawnym działaniem na szkodę nabywcy. Wreszcie, dla uniknięcia (niekorzystnego dla nabywcy) uznania umowy za nieważną, wbrew art. 3851 § 1 k.c. oraz stanowisku doktryny i orzecznictwa TSUE, zastąpił podstawowy składnik umownej kalkulacji ceny wartością wynikającą z przepisu prawa administracyjnego, nieodnoszącego się w ogóle do stosunku stron. Powyższe ustalenia mają istotne znaczenie wobec tego, że w praktyce deweloperskiej spotykane są umowy oparte na podobnej konstrukcji ceny lokalu i należy się obawiać efektu komentowanego wadliwego orzeczenia, podważającego stabilność stosunków umownych w obrocie.